L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – ALCUNI ESEMPI DI SINISTRO

Con il post di oggi vogliamo fornire degli esempi pratici in relazione alla figura professionale dell’amministratore di condominio facendo riferimento ad alcuni sinistri tratti dal nostro portafoglio.

Bisogna anzitutto premettere che questa tipologia di professionista è esposta ad innumerevoli possibilità di commettere errori professionali e quindi di ricevere contestazioni e richieste danni proprio in ragione del fatto che il condominio “per sua natura” dà luogo a molteplici contenziosi. Si riscontrano infatti svariate fattispecie di contestazioni che vanno dai più comuni errori nella gestione contabile, alle omissioni di controlli e manutenzione periodica o, a volte, a richieste danni per eventi straordinari che, con la normale diligenza e prudenza, si sarebbero potuti evitare. Poi naturalmente ci sono tutte quelle vertenze relative al diritto condominiale e assembleare. Basti pensare alle delibere viziate o dalle decisioni prese senza passare dall’assemblea. Ma potremmo continuare probabilmente all’infinito!

Fatta quindi questa premessa generale ma utile per inquadrare la complessità della professione, di seguito riportiamo alcuni casi concreti di cui, nel corso degli anni, l’Ufficio sinistri si è occupato:

• Contestazione delibere assembleari: l’assicurato, subito dopo la stipula della sua prima polizza di RC Professionale, denuncia il sinistro a seguito della chiamata in mediazione attivata da alcuni condomini (in materia la mediazione è procedura obbligatoria). La vertenza riguarda la gestione della contabilità comune. L’assicurato prima della mediazione ha ricevuto anche delle pec di contestazione. È chiaro che le diffide e la chiamata in mediazione, se non tempestivamente denunciate agli assicuratori in sede di assunzione del rischio, rappresentano delle circostanze note che possono dare origine ad una richiesta danni che, come da condizioni di polizza, essendo note e pregresse, comportano l’esclusione di copertura in caso di sinistro.
• Contestazione per mancato aggiornamento impianto antincendio: il condominio muove una contestazione al precedente amministratore non più incarica. Il condominio riceve una sanzione per il mancato aggiornamento dell’impianto antincendio dello stabile. L’assicurato denuncia il sinistro alla Compagnia ammettendo la dimenticanza negli adempimenti di verifica e controllo delle caldaie. Il sinistro è coperto per quanto concerne le sanzioni comminate in quanto derivanti da un errore professionale direttamente imputabili alla gestione dell’amministratore e che coinvolge il condominio precedentemente amministrato.
• Revoca dell’amministratore: l’assicurato denuncia il sinistro a seguito di condanna al pagamento delle spese di lite all’interno di un giudizio di revoca dell’amministratore di codominio. Capita frequentemente che di fronte a contestazioni gravi e fondate, i condomini possano adire in giudizio per chiedere la revoca dell’amministratore. Nel caso di specie il Giudice ha dichiarato la decadenza dall’incarico per l’amministratore inadempiente e/o colpevole di errori professionali con conseguente condanna a pagare le spese legali. Anche in questo caso il sinistro viene denunciato dall’interessato solo all’esito del procedimento giudiziale dopo molte contestazioni pregresse e non comunicate in sede di assunzione del rischio con conseguente esclusione della copertura assicurativa.
• Inquinamento acque condominiali: l’assicurato amministratore di condominio segnala di aver ricevuto una richiesta di risarcimento da parte degli eredi di un condomino che nel 2018 è deceduto. A seguito dei successivi campionamenti effettuati nella abitazione del condomino si riscontra legionella presente nell’acqua condominiale. Gli eredi chiedono il risarcimento del danno in quanto la morte del condomino viene attribuita alla mancata manutenzione dell’impianto idrico del Condominio. Seguito verifiche condotte dall’Asl di competenza trattasi invece di una problematica dell’acquedotto locale con esclusione di responsabilità per l’assicurato.

Vi ricordiamo che l’Ufficio sinistri è sempre a disposizione per eventuali chiarimenti.